楼价飞涨租金没涨 买楼放租回本时间长了两年多

近期广州楼价持续在高位运行，广州6区一手楼均价突破了万元/平方米的大关，二手楼市场成交量也一直保持稳定，促使了大批投资者趁势入市。同时有专家提醒，投资者入市前要注意多方面的风险。作为投资重要参考指标之一的租金回报，广州租赁市场受“旺季”和“淡季”的影响较大，表现不稳定，租金上升速度大大低于楼价。目前广州出租回报的年限比去年同期已加长了2年零5个月左右。

广州租赁市场振荡明显

5月份广州中心城区一手均价全线过万元/平方米，带动二手价普遍上涨。根据满堂红研究部的数据分析，5月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为5963元/平方米，环比上升1.3%，同比上升24.2%；中心城区二手住宅成交均价为6279元/平方米，环比上升0.5%，涨幅已有所缩窄。

值得关注的是，广交会过后，广州短租房租金全线回调，直接导致全市平均租金环比下跌，数据显示，5月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅平均租金为25.8元/平方米/月，环比下跌4.8%；中心城区二手住宅平均租金为26.5元/平方米/月，环比下跌5.8%。

据了解，在经过3月“找工作租房潮”和4月“交易会短租潮”后，5月的二手住宅租赁成交宗数环比减少6%，租金也因需求减少而下跌。不过中介人士也指，紧接着的6、7月是“大学毕业生租房潮”，预计租金又会重新上扬。他分析，实际上近年来广州二手住宅租赁市场的租金总体虽略有上升，但受“旺季”和“淡季”的影响较大，一直呈现振荡态势。

出租回报年限明显加长

满堂红的统计数据也证明了中介人士的看法，该行将去年5月到今年5月的租金情况作了图表分析，可以看到，一年来广州租金水平呈振荡上升趋势，总体看来中心城区租金又全市总体租金振荡要剧烈，今年5月租金水平与去年同期相比上升不大。

专家分析，以一年出租11个月(另外一个月为空置期)计算，目前广州二手住宅的平均年出租毛回报率约为4.8%。统计显示，近一年里，广州二手住宅的买卖均价已上涨了1160元/平方米，而月平均租金仅上涨2.3元/平方米。由于租金涨幅不及楼价涨幅，与去年同期相比，目前年出租毛回报率已下降了0.6个百分点。也就是说，去年5月从买房出租到收回成本至少需要18年零7个月，现在这个期限已延长至21年。

业主高价放盘可能形成观望

满堂红研究部高级主任肖文晓表示，住宅长线投资的年出租回报率不应低于7%，但对大多数自用客来说，住宅作为生活的必需品有异于其他投资品，只要回报率不是太低即可接受。而对于投资者，出租回报率是在楼价处于相对平稳阶段来作投资衡量标准的，现时楼价处于快速上升阶段，大部分投资者都不太计较出租回报率的高低，他们的目标是转手可获取的丰厚利润。

不过上文已提及到，5月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为5963元/平方米，环比上涨1.3%，涨幅有所缩窄。肖文晓认为，目前部分一手高价盘大多“有价无市”，虽然二手楼市成交量保持稳定，但在连番的宏观调控后，市民对于高楼价的持续承接能力正在下降，如果业主还是保持一味保持“高价待沽”的心态，将会导致观望气氛的产生，因此投资者选择入市时更要多方面考虑风险。