《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法(征求意见稿)》

第三章 补 偿

　　第二十一条(补偿标准及奖励)

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度。搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场价格的15%以内。

　　对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

　　房屋征收部门应当将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　第二十二条(被征收房屋的认定和处理)

　　被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房地产登记机构颁发的房地产权证标注的面积和用途为准;房地产权证未标注的或者标注的与房地产登记簿不一致的，以房地产登记簿标注的面积和用途为准。

　　市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当由房屋征收部门组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑，以及房地产登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查、认定和处理。

　　第二十三条(评估机构的选定)

　　市房地产行政主管部门定期向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产评估机构名录。房屋征收决定公告后30个工作日内，被征收人应协商选定房地产价格评估机构;半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布的评估机构名录中通过摇珠方式确定。房屋征收部门应当在摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点。公开摇珠时，应当由公证部门现场公证。

　　房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内现场公示。

　　第二十四条(评估异议程序)

　　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照本办法第三十七条规定处理。

　　第二十五条(涉及住房保障情形的征收)

　　依法征收个人住宅且被征收人符合住房保障条件的，市、区人民政府应当优先给予住房保障，不受轮候限制。

　　第二十六条 (征收房改房的补偿)

　　征收按照房改政策购买的房屋，被征收人可以按照住房制度改革有关规定购买公用分摊面积后再办理征收补偿相关手续。被征收人不购买公用分摊面积的，对被征收人按照原购房面积给予补偿。

　　第二十七条(征收政府公房租赁房屋的补偿)

　　符合政府公房住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，房屋征收部门应当按照被征收房屋价值的补偿金额加征收奖励、搬迁时限奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供政府公房住宅(含廉租房)进行安置。

　　第二十八条(产权调换)

　　被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与产权调换房屋价值，结清差价。

　　选择产权调换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。属于公用分摊的超面积部分，由房屋征收部门按产权调换房屋的建安成本价格与被征收人进行结算。

　　第二十九条(搬迁费)

　　房屋征收部门对被征收人或承租人支付的搬迁费标准如下：

　　(一)房屋征收部门按户为单位，向被征收人或承租人支付搬迁补助费每户不低于2000元。

　　(二)因房屋征收涉及的被征收人或者承租人电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用，由房屋征收部门按照征收时的收费标准予以补偿。

　　(三)被征收人选择期房产权调换的，搬迁费增加一倍计算，并一次付清。

　　第三十条(临时安置费)

　　房屋征收部门对被征收人或承租人支付的临时安置费标准如下：

　　(一)被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当根据市房地产行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，向被征收人或承租人一次性支付3个月的临时安置费。

　　(二)被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人或承租人自行安排住处的，房屋征收部门应当根据市房地产行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积，向被征收人或承租人支付临时安置费。

　　(三)被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人使用房屋征收部门提供的周转用房，房屋征收部门不支付临时安置费。承租人使用房屋征收部门提供的周转用房，周转用房租金标准高于原租金标准的，由承租人按原租金标准向房屋征收部门支付周转用房租金。

　　(四)房屋征收部门提供的周转房使用面积应不少于被征收人房屋原使用面积。

　　被征收人或承租人使用房屋征收部门提供周转房的，过渡期限内的水、电等费用自负。但水、电等费用超过原征收房屋地段单价标准的，超出标准部分由房屋征收部门支付。

　　第三十一条(停产停业损失补偿)

　　对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算;选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

　　第三十二条(“住改商”房屋的征收补偿)

　　拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿;选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：

　　(一)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

　　(二)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》实施前改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

　　按上述第(一)、(二)项计算的货币补偿总额低于按照本办法有关住宅用房计算处理的补偿总额(即房屋价值补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励)的，应当按照住宅用房的补偿总额确定补偿。

　　第三十三条 (违法建筑和临时建筑的补偿)

　　未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。

　　对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的住宅房屋，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

　　第三十四条(征收其他类型房屋)

　　法律、法规、规章对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、不可移动文物、历史建筑、历史文化保护区内的建筑物等另有规定的，依照有关的法律、法规、规章执行。