广州市保障性租赁住房项目认定办法配套文件通知政策解读

　　《关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则》政策解读

　　一、起草背景

　　为贯彻落实国家、省、市有关发展保障性租赁住房的工作部署，支持产业园区工业企业利用自有工业项目配套用地建设宿舍型保障性租赁住房，市住房城乡建设局会同市规划和自然资源局起草了《关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则》（下称《细则》）。

　　二、政策依据

　　2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）发布，要求人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　2021年9月，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）出台，提出支持产业园区配建保障性租赁住房。产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　2021年11月，《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）出台，指出广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市是发展保障性租赁住房的重点城市，要根据常住人口规模、人口流入分布、公共服务设施配套和交通等条件，结合城市轨道交通站点和城市建设重点片区等情况，科学布局房源，加快发展保障性租赁住房。

2022年8月，《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市保障性租赁住房项目认定办法的通知》（穗建规字〔2022〕9号）出台，第三条第（三）款明确，本办法适用于通过产业园区工业项目配套用地新建渠道筹建的保障性租赁住房项目认定。三、主要内容

　　《细则》共六部分。

　　（一）适用范围。明确可以申请利用产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的范围均属于《细则》适用范围。结合本市实际，对产业园区进行界定，并明确按产业园区用地设置或建设的工业用地项目，经属地区政府批准的，可按规定申请建设宿舍型保障性租赁住房。

　　（二）申报条件。在门槛标准上设置权属清晰、符合规划等准入条件。同时明确宗地及地上房屋存在违法行为未处理、未完成闲置土地后续处置的闲置土地或未按监管协议履约的土地、剩余土地使用年限低于十年的、具有严重污染等情形的土地不得用于建设保障性租赁住房。

　　（三）办理流程。包括申请、审查、认定、纳入规划（计划）、项目建设、确权登记、项目运营等七个流程。兼顾上位政策文件的优惠政策和实际工作的可操作性。同时针对配套建设宿舍型保障性租赁住房的相关登记、转让或抵押等明确具体按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理。

　　（四）建设和运营管理要求。从建设标准、配租管理、租金要求、转让机制四个方面对建设和运营保障性租赁住房设定监管要求。

　　（五）支持政策。根据国家、省、市印发保障性租赁住房支持文件，从土地、规划、财税和金融方面给予支持。

　　（六）实施时间。通知自印发之日起施行，有效期五年。各区可结合本辖区实际情况，在《细则》基础上细化完善项目联合审查的具体内容和审查方式。

　　四、答疑解惑

　　（一）产业园区工业用地如何界定？在建或已建项目能否申请建设保障性租赁住房？

　　答：关于产业园区工业用地界定，《细则》结合本市实际，将各级政府认定或授予称号的孵化器、文化创意产业园、环保循环经济产业园、提质增效产业园、特色产业园和区政府批准的园区，均纳入可适用《细则》的产业园区范围内。

　　《细则》明确规定只要是产业园区的工业项目用地使用权人，不论是新批用地的使用权人，还是已批用地（含土地已出让的在建项目和已建成项目）的使用权人，在符合《细则》规定条件的情况下，均可以申请建设宿舍型保障性租赁住房。针对已批项目（含土地已出让的在建项目和已建成项目），应先按广州市申请使用建设用地有关规定申请办理土地再利用，审批通过后方可建设保障性租赁住房。

　　（二）多个工业项目用地的行政办公及生活配套服务设施集中布局、统一建设保障性租赁住房，如何选择申报主体？

　　答：可由各权属人共同作为申报人，或各权属人共同委托其中一名权属人作为申报人，各权属人权利义务通过协议对各方权利义务进行明确。

　　（三）已批工业用地（含土地已出让的在建项目和已建成项目）可调整用地控制指标建设宿舍型保障性租赁住房，具体如何实现？

　　答：已批工业用地（含土地已出让的在建项目和已建成项目）可调整用地控制指标建设宿舍型保障性租赁住房，项目宗地内允许配建的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积（计容）占项目总建筑面积（计容）的比例上限由15%提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

　　用地控制指标调整在原有项目总体规划内调整，项目总建筑面积（计容）超出原批复文件的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理审批手续。

　　（四）产业园区工业用地项目利用配套行政办公及生活服务设施建筑面积建设的宿舍型保障性租赁住房项目产权登记有无特殊要求？

　　答：《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）第二十八条第三款规定，普通工业用地内的配套行政办公及生活服务设施不得独立进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房按比例，以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。《细则》明确产业园区工业用地项目利用配套行政办公及生活服务设施建筑面积建设的宿舍型保障性租赁住房项目建成后不得单独进行分割登记、转让或抵押，但可以随产业用房按比例，以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押。具体按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理。

　　（五）产业园区工业用地项目利用配套行政办公及生活服务设施建筑面积建设宿舍型保障性租赁住房项目是否允许转让？需要履行什么手续？

　　答：产业园区工业用地项目利用配套行政办公及生活服务设施建筑面积建设的宿舍型保障性租赁住房项目因涉及产业布局、免收城市基础设施配套费、现有政策衔接等因素，项目具体转让要求需按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2022〕5号）办理，且转让后保障性租赁住房的性质不变，受让方应按保障性租赁住房项目有关规定进行运营。

　　《关于企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房的实施细则》政策解读

　　一、起草背景

　　为贯彻落实国家、省、市有关发展保障性租赁住房的工作部署，支持企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房，结合本市工作实际，市住房城乡建设局会同市规划和自然资源局起草了《关于企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房的实施细则》（下称《细则》）。

　　二、政策依据

　　2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）发布，要求人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

　　2021年9月，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见》（穗府办〔2021〕6号）出台，提出要充分发挥政府、企事业单位和社会组织等各类主体作用，支持企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房，多渠道筹集建设保障性住房。

　　2021年11月，《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）出台，指出广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江市是发展保障性租赁住房的重点城市，要根据常住人口规模、人口流入分布、公共服务设施配套和交通等条件，结合城市轨道交通站点和城市建设重点片区等情况，科学布局房源，加快发展保障性租赁住房。

　　2022年8月，《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市保障性租赁住房项目认定办法的通知》（穗建规字〔2022〕9号）出台，第三条第（二）款明确，本办法适用于通过企事业单位自有存量土地新建渠道筹建的保障性租赁住房项目认定。

　　三、主要内容

　　《细则》共六部分。

　　（一）适用范围。明确已通过办理土地划拨决定书、签订土地出让合同（已缴清土地出让金）或已办理国有土地使用权证等，取得土地合法使用权来源或证明文件的企事业单位均可利用自有存量土地新建保障性租赁住房。

　　（二）申报条件。在门槛标准上设置权属清晰、符合规划等准入条件。同时明确宗地及地上房屋存在违法行为未处理、未完成闲置土地后续处置的闲置土地、未按监管协议履约的土地、剩余土地使用年限低于十年的、具有严重污染及相关专项规划明确需保留原用途使用或不宜建设等情形的土地不得用于建设保障性租赁住房。

　　（三）办理流程。包括申请、审查、认定、控制性详细规划调整、纳入规划和计划、规划和用地手续办理、项目建设、确权登记、项目运营等九个流程。兼顾上位政策文件的优惠政策和实际工作的可操作性，同时明确项目用地如与现行控制性详细规划矛盾，经申报人申请，由区政府组织开展控制性详细规划调整工作。

　　（四）建设和运营管理要求。从建设标准、配套设施、配租管理、租金要求、转让机制五个方面对建设和运营保障性租赁住房设定监管要求。

　　（五）支持政策。根据国家、省、市印发保障性租赁住房支持文件，从土地、规划、财税和金融方面给予支持。

　　（六）实施时间。通知自印发之日起施行，有效期五年。各区可结合本辖区实际情况，在《细则》基础上细化完善项目联合审查的具体内容和审查方式。

　　四、答疑解惑

　　（一）企事业单位自有存量土地如何界定？已有建筑物的土地能否申请建设保障性租赁住房？

　　答：企事业单位依法取得国有建设用地使用权的自有存量土地（简称“企事业单位自有存量土地”），是指企事业单位已通过办理土地划拨决定书、签订土地出让合同（已缴清土地出让金）或已取得国有土地使用权证等，取得土地合法使用权证明文件的土地。

　　自有存量土地已有建筑物的，企事业单位应先按照广州市申请使用建设用地有关规定申请办理用地再利用审批手续后建设保障性租赁住房。

　　（二）企事业单位自有存量土地属于产业园区工业项目用地的，如何选择建设保障性租赁住房方式？

　　答：企事业单位自有存量土地属于产业园区工业项目用地的，按《关于产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的实施细则》执行，即作为产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房，而不适用《关于企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房的实施细则》。

　　（三）企事业单位自有存量土地原为非居住用地的，如何申请建设保障性租赁住房？有什么政策支持？

　　答：首先，企事业单位自有存量土地原为非居住用地申请建设保障性租赁住房的，在方案编制时应在项目方案中涵盖项目用地用途变更调查及论证情况；其次，经联合审查取得项目认定后，经申报人申请由属地区政府组织开展控制性详细规划调整工作，按程序提交市规委会审议并以市政府批复为准；最后，在项目方案批复及完成规划调整后，申报人按现行办理相关用地建设、许可等手续进行项目建设、运营。

　　企事业单位变更土地用途建设保障性租赁住房，土地使用年限不变，按原土地使用合同的剩余年限计，保障性租赁住房部分不补缴土地价款。

　　（四）企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目产权登记有无特殊要求？

　　答：项目建成后须以栋为最小单元办理产权登记，房屋产权性质为“保障性租赁住房”，需整体确权、整体转让，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得变相分割销售。

　　（五）企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目配套设施如何设置？

　　答：企事业单位可结合项目实际需要，可按其他商业服务设施建筑面积（计容）占项目总建筑面积（计容）的比例不应高于5%的要求，建设必要的商业配套设施并按规定缴交地价。其他公共服务设施按《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》执行。

　　（六）企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目是否允许转让？需要履行什么手续？

　　答：企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目因经项目认定后非居住用地转居住用地、享受免收城市基础设施配套费等政策优惠，原则上不允许转让。因经营困难等原因确需转让的，需整体转让并经属地区住房城乡建设部门组织有关单位进行联合会审通过后，报属地区政府批准；转让后保障性租赁住房的性质不变，受让方应按保障性租赁住房项目有关规定进行运营。

　　（七）企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目转让时购买价如何确定？

　　答：企事业单位自有存量土地申请建设保障性租赁住房项目转让的，市、区政府指定的国有住房租赁公司拥有优先购买权。购买价包含土地购买价和建筑物购买价两部分：其中，若土地为划拨（或限制性出让）的，土地购买价按划拨（或限制性出让）土地权益价计算；若土地为出让的，土地购买价按分摊土地原出让价格结合剩余年限计算。建筑物购买价按重置价结合成新计算。

　　推荐阅读：

　　>>广州产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房实施细则

　　>>广州企事业单位利用自有存量土地新建保障性租赁住房实施细则