广州市公共租赁住房和共有产权住房使用监管办法政策解读

　　一、制定背景

　　党的十九大提出了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的政策精神，住房和城乡建设部《关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》（建保函〔2019〕220号）下达了完善以公共租赁住房（实物住房与租赁补贴并举）、保障性租赁住房、共有产权住房为主体，城镇棚户区改造和城镇老旧小区改造为补充的住房保障体系试点（即“三房两改”住房保障体系），要求重点探索研究相应的规范标准、支持政策和运行机制。

　　自2012年《广东省住房保障制度改革创新方案》（粤府办〔2012〕12号）实施以来，我市根据省的统一部署和要求，将廉租住房、公共租赁住房合并管理、并轨运行，除已批准立项的项目外暂停新建经适房，原经适房保障对象纳入公共租赁住房保障范围，建立了以公共租赁住房为主要保障方式的住房保障制度。2020年初，我市向住房和城乡建设部上报了《广州市发展政策性租赁住房试点方案》（穗府函〔2020〕3号）、出台了《广州市共有产权住房管理办法》（穗建规字〔2020〕8号），完善了住房保障体系的建设。在具体实施上，按照市政府批复的《市属国企专业化住房租赁公司组建方案》（穗建办〔2018〕354号），主要由市城投集团、珠江实业集团分别组建专业化住房租赁公司从事我市公共租赁住房和共有产权住房的投资、融资、建设和运营。

　　为规范我市公共租赁住房和共有产权住房使用监管，一方面使住户遵章守法住得省心、放心、舒心，另一方面提高运营和物业服务意识和服务水平，减少相关纠纷、投诉、信访，更加细致、周到、贴切地做好住保工作，制定《广州市公共租赁住房和共有产权住房使用监管办法》

　　二、制定依据

　　—《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔2016〕33号）

　　—《国务院办公厅关于进一步完善失信约束制度构建诚信建设长效机制的指导意见》（国办发〔2020〕49号）

　　—《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）

　　—《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2020〕55号）

　　—《关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》（建保函〔2019〕220号）

　　—《广东省城镇住房保障办法》（省府令181号）

　　—《广东省住房和城乡建设厅 广东省发展和改革委员会 广东省财政厅 广东省自然资源厅 中国人民银行广州分行 中国银行保险监督管理委员会广东监管局关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》（粤建保〔2020〕123号）

　　—《广东省住房和城乡建设厅关于印发<广东省公租房违规信息纳入征信系统操作指引>的通知》（粤建保〔2020〕125号）

　　—《广州市物业管理条例》（市十五届人大常委会公告第66号）

　　—《广州市公共信用信息管理规定》（广州市人民政府令第166号）

　　—《广州市公共租赁住房保障办法》 （穗府办规〔2016〕9号）

　　以及《民法典》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、规划和自然资源、住房和城乡建设、财政和国有资产监督管理、公安治安管理和户政等方面的政策法规，并参考《广州市共有产权住房管理办法》（穗建规字〔2020〕8号）、《市属国企专业化住房租赁公司组建方案》（穗建办〔2018〕354号）相关内容。

　　三、主要内容

　　《办法》共7章36条，分为总则、居住使用、运营管理、物业管理、监督考核、法律责任、附则等。

　　（一）总则。一是阐述了立法目的和适用范围；二是作出了业务分工，市住房和城乡建设部门负责使用监管的统筹协调、指导监督，市住房保障机构牵头负责市本级公共租赁住房和共有产权住房监管组织实施、绩效考核、建立全市公共租赁住房和共有产权住房信用评价信息系统，各区政府按属地负责公共租赁住房和共有产权住房使用监管行政执法工作、负责区财政及社会力量在本区投资建设的公共租赁住房和共有产权住房的使用监管实施工作，运营单位负责公共租赁住房和共有产权住房使用的日常管理；三是强调了住户享受权益的同时也要履行相应的义务。

　　（二）居住使用。一是明确了使用要求，规范使用行为；二是明确了租金支付方式及减免条件；三是规范了共同居住情况；四是明确了房屋调换和继承问题的处理；五是规范了退出方式。

　　（三）运营管理。一是明确了运营单位职责；二是规范了运营单位巡查检查居住情况行为；三是明确了运营单位纠正住房违规使用的职责和方法；四是明确了议事协调机制的组建方式；五是协调了运营与社区治理之间的关系。

　　（四）物业管理。一是明确了纯保障房小区的运营管理与物业服务合并实施；二是明确了物业服务收费的定价、调价形式；三是协调了安保措施与住户隐私信息保护之间的关系。

　　（五）监督考核。一是明确了住户监督的权责；二是完善了对运营单位、物业服务单位的考核与监管；三是新增了住房情况定期监管措施。

　　（六）法律责任。一是明确了住户违规申请、未及时腾退住房、欠缴租金责任；二是明确了运营单位、物业服务单位责任；三是规范了失信责任；四是明确了政府部门和管理机构责任。

　　（七）附则。明确了实施细则的制定和施行有效期等。

　　四、答疑解惑

　　（一）什么是公共租赁住房和共有产权住房？

　　是指纳入城镇保障性安居工程，由政府投资或提供政策优惠，按照有关标准筹集建设，以规定价格出租、销售，面向符合规定条件的住房困难家庭供应的政策性住房，公共租赁住房只租不售，共有产权住房只售不租。

　　（二）公共租赁住房和共有产权住房使用监管的范围是什么？

　　适用于本市行政区域内市本级公共租赁住房和共有产权住房使用的准入退出、运营服务、日常巡查、违规处理等事项的监管。各区公共租赁住房和共有产权住房使用监管参照本办法执行。

　　（三）什么是公共租赁住房和共有产权住房运营单位？

　　受托管理市财政投资建设的公共租赁住房和共有产权住房的服务机构，社会力量自建公共租赁住房和共有产权住房的管理单位统称为运营单位。

　　（四）市、区两级政府、运营单位对公共租赁住房和共有产权住房监管工作是怎么分工的？

　　市住房和城乡建设部门负责使用监管的政策制定、统筹协调、指导监督工作。市住房保障办公室负责市本级公共租赁住房和共有产权住房的申请分配、入住使用、巡查督导、违规处理的组织实施、绩效考核工作；指导各区公共租赁住房和共有产权住房使用监管工作；建立全市统一的公共租赁住房和共有产权住房使用监管、信用评价信息系统。各区按照属地原则负责公共租赁住房和共有产权住房使用治安管理、应急管理、城市管理综合执法等行政管理工作，负责区财政及社会力量在本区投资建设的公共租赁住房和共有产权住房的使用监管实施工作。运营单位负责公共租赁住房和共有产权住房使用的日常管理，执行市住房保障办公室业务指令并接受其业务监管。

　　（五）公共租赁住房承租人如何支付租金和物业费？

　　承租人按照租赁合同约定按时支付租金和物业服务费，出现经济困难的，可以提供有关证明材料向运营单位申请缓交或减免租金，经运营单位审核承租人家庭情况、有无住房使用违规记录、申请事由材料等后反馈处理，具体操作指引及办理流程由市住房保障办公室另行制定和公布。

　　（六）公共租赁住房和共有产权住房可以有共同居住人吗？

　　可以，因生活或者医疗需要，公共租赁住房和共有产权住房住户的直系亲属、必需的看护人员需要在住房内共同居住的，应当在入住前将有关信息告知运营单位。运营单位对允许共同居住情况予以登记并做好日常监管。

　　（七）公共租赁住房是否可以调换？

　　可以，允许住房面积与申请家庭人口数相匹配或自愿承诺接受低于家庭人口数对应面积标准房源的承租人之间协商互换所承租的公共租赁住房，互换前应经运营单位审核并办理租赁合同变更手续。住房互换指引及办理流程由市住房保障办公室另行制定。

　　（八）公共租赁住房和共有产权住房如何继承处理？

　　公共租赁住房的租赁权不能转让、继承、赠与，若承租人去世，已办理登记的共同居住人可以按照原租赁合同继续承租居住至合同期满；共同居住人符合住房保障条件的，可以按规定另行办理公共租赁住房申请、进行轮候；共同居住人不符合公共租赁住房保障条件的，应腾退住房。共有产权住房的承购人去世，符合条件的继承人可以继承个人产权份额继续居住，不符合条件的或选择退出共有产权住房的，可以继承个人产权份额转让收益。

　　（九）运营单位承担哪些工作职责？

　　详见第十二条，具体包括：在市住房保障办公室指导下制定并组织实施公共租赁住房和共有产权住房的租赁、互换、调换、换购、转让、物业服务、议事协调等工作，搭建公共租赁住房和共有产权住房租售信息平台；建立服务督导制度并明确相应的岗位职责；与承租人签订房屋租赁合同，与购买人签订共有协议，办理房屋入住手续，建立住户家庭档案，通过安保、探视、访谈、巡查等方式掌握入住人员变化情况；收取租赁性住房租金和物业服务费，受理租赁合同退租解约和共有产权住房产权退出转让申请；督导、纠正和处理违规使用房屋行为，对处理情况进行记录报告；负责住房使用安全检查；指导、检查、考核物业服务工作，协助城市管理部门制止、纠正物业管理区域违法建设和违规使用活动；宣传、贯彻执行住房保障政策，接受住房使用、物业服务咨询、投诉、举报，及时调处相关纠纷争议，配合属地区政府街道办事处、镇政府、社区维稳工作；建立完善的公共租赁住房和共有产权住房账册和管理机制，每季度定期向市住房保障办公室报告住房使用情况和运营管理工作情况，并接受相关指导、检查、审计；按照有关规定、委托、合同约定应承担的其它工作。

　　（十）运营单位的服务督导制度如何建立？

　　连片公共租赁住房和共有产权住房达到1000户的集中配备2-3名服务督导员，每超过1000户可以增配1名；零星、分散的公共租赁住房和共有产权住房按需要人数配备片区服务督导员。

　　（十一）运营单位是否有权对公共租赁住房和共有产权住房进行巡查抽查？

　　有权，但应按规定规范开展。运营单位应按合同、协议约定，由服务督导员、物业管理人员按照全部轮流检查和抽查方式进行公共租赁住房和共有产权住房巡查，及时掌握承租家庭人员变化、房屋使用、室内设施状况等情况，并做好检查记录建档管理。

　　巡查遵守尊重住户生活习惯、工作快捷简短、取得信息最少够用、严格保护个人隐私原则，并且通过逐步配备人脸识别、指纹密码等智能化安保系统替代非必要巡查。

　　（十二）公共租赁住房和共有产权住房住户是否可以将户籍迁入公共租赁住房和共有产权住房？

　　可以。符合条件的公共租赁住房的承租人、共有产权住房承购人及共同居住人可以将户籍迁入公共租赁住房、共有产权住房。公共租赁住房租赁合同解除，或共有产权住房发生产权转移的，应当同时履行将公共租赁住房、共有产权住房内的户籍迁出的义务，无处落户的，迁至区政府公共集体户口；拒不迁出的，运营单位或公共租赁住房和共有产权住房产权人有权申请将其户籍迁至区政府公共集体户口。

　　（十三）公共租赁住房和共有产权住房小区的物业服务单位如何选定？

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位按规定选聘物业服务企业并签订书面的前期物业服务合同。业主委员会成立后与新选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。只有一个业主的公共租赁住房物业管理区域，可以由履行业主职责的运营单位自行负责物业管理，服务督导与物业服务合并实施。

　　（十四）公共租赁住房和共有产权住房小区物业服务收费如何定价？

　　公共租赁住房和共有产权住房物业服务收费实行政府定价，由市价格主管部门会住房和城乡建设行政主管部门按照物业服务内容等级制定差异化定价规则，实行优质优价。物业管理区域全部是公共租赁住房和共有产权住房的，其前期物业服务收费标准由运营单位按定价规则选定，经业主大会表决通过后可以按定价规则进行调整，但事先应通过议事协调机制征求住户意见。

　　物业管理区域为商品住房配建公共租赁住房、共有产权住房的，公共租赁住房、共有产权住房的前期物业服务收费标准由建设单位按定价规则选定，送运营单位、市住房保障办公室存档。

　　（十五）公共租赁住房和共有产权住房小区的安保措施如何建立？

　　既有公共租赁住房和共有产权住房物业管理区域或楼栋应在2年内逐步配备人脸识别、指纹密码等智能化安保系统，替代非必要巡查程序，新建、配建公共租赁住房和共有产权住房物业管理区域或楼栋应在交付使用前完成配备。公共租赁住房、共有产权住房住户应配合建设单位、运营单位、物业服务单位实施人脸识别、指纹密码或其他身份信息识别智能化安保措施。建设单位、物业服务单位对公共租赁住房和共有产权住房住户信息不得对外泄露或者用于与住房租赁、销售、物业管理服务无关的活动。

　　（十六）公共租赁住房和共有产权住房与商品房是否可以设立物理隔离区？

　　不可以。按照相关法律规定，同一个物业管理区域的道路、绿化、物业管理用房、配套设施为业主共有，建设单位、物业服务单位及商品房业主不得在公共租赁住房、共有产权住房与商品住房之间设置围栏、绿化、水系及其他物理隔离。

　　《民法典》第二百七十一条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”。《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》（粤建保〔2020〕123号）（十五）规定：“建设单位或物业服务单位不得在属于同一个物业管理区域的公共租赁住房和共有产权住房和商品住房之间设置围墙等物理隔离进行区别对待”。《广州市物业管理条例》第十五条规定：“建设单位编制建设项目设计方案时，应当遵循一个物业服务区域配套建设独立使用的共用设施设备和物业服务用房的原则”，第八十三条规定：“物业服务区域内按照规划建设的共用部位、共用设施，任何单位和个人不得擅自改变其用途”，第一百零五条规定：“违反本条例第八十三条第一款、第八十四条第一款、第八十五条规定，擅自改变共用部位、共用设施用途，擅自挖掘道路、绿地、其他场地，或者擅自利用共用部位、共用设施设备经营的，由区房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告，对个人处以一千元以上一万元以下罚款，对单位处以五万元以上二十万元以下罚款。所得收益，用于物业服务区域内共有部分的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用”。

　　（十七）运营单位如何接受监督？

　　市住房保障办公室会同财政部门、国有资产监督管理部门制定公共租赁住房和共有产权住房运营服务规范和绩效考核方案，对运营管理单位政策性业务进行考核。

　　运营单位在公共租赁住房、共有产权住房物业管理区域的办事窗口、办公场所，均应公开本单位受理投诉电话和接待当面投诉场所，以及市住房保障办公室受理投诉渠道和方式，建立投诉专门处理机制。

　　住户对运营单位服务督导工作不满意，有权向运营单位提出意见、建议。运营单位未及时处理并反馈处理结果的，或者对处理结果不满意的，住户可以进一步向市住房保障办公室投诉。

　　（十八）公共租赁住房和共有产权住房小区物业服务单位如何接受监督？

　　公共租赁住房、共有产权住房服务规范和服务满意度要求纳入物业服务合同，运营单位每年定期对公共租赁住房和共有产权住房物业服务满意度进行调查，不满意度达到25%的，或者物业服务单位存在侵害住户人身财产安全合法权益或者泄露住户资料、挪用专项维修资金、擅自改变物业管理区域公共建筑和共用设施用途、对属于同一个物业管理区域的公共租赁住房和共有产权住房与商品住房之间设置物理隔离、擅自利用物业共用部位或共用设施设备进行经营等违规行为以及严重失职的，按物业服务合同约定予以解聘并依法追究其责任。

　　住户对物业服务工作不满意，有权向运营单位、物业服务单位提出意见、建议。运营单位、物业服务单位未及时处理并反馈处理结果的，或者对处理结果不满意的，住户可以向市住房保障办公室投诉。

　　（十九）住户违规违约行为需要承担什么责任？

　　首先需要根据第二十五条至第三十一条承担行政责任，包括不予受理其住房保障申请、解除公共租赁住房和共有产权住房租赁或买卖合同、罚款、强制执行腾退住房、失信惩戒等。

　　其次需要视情节承担民事责任和刑事责任，尤其是住户因从事违法活动、饲养宠物、污染环境、搭建改建、未对住房合理使用和维护、损坏房屋承重结构、高空抛掷物品或其他危险行为，致使他人合法权益受到损害等情况。

　　五、解读途径和时间

　　解读途径：市住房城乡建设局网站：http://zfcj.gz.gov.cn

　　微信公众号：gzjw2014（广州市住房和城乡建设局）、gzzfcxjs（广州住房城乡建设）

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